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軍用地売買投資:2千数百万円で軍用地購入しました - 購入までの流れ

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軍用地を購入したので、そのプロセスをご紹介

先日、沖縄の軍用地(米軍基地)を約2千数百万円で購入しました。

ここ半年くらいの間、自分の投資条件にマッチした軍用地案件を探していたのですが、ようやくそれなりに条件マッチした案件に出会えたので、即断即決購入した次第です。

あまり詳細を言うと個人バレしてしまいますので、金額含めてある程度詳細をぼかしながら、軍用地購入までのプロセスを本日は公開していこうと思います。

 

www.saitama-base.com

 

尚、今回の軍用地主として国から頂ける年間借地料は55万円弱(税引き前表面利回り2%)となり、予定では30~40年保有するつもりです。

購入資金は全額現金での自己資金。

軍用地投資は他の不動産投資に比べて流動性と安全性が高いといわれますが、その分利回りが2%前後と小さく、どちらかというと銀行への定期預金のような確実性が売りの金融商品(と沖縄では認識されています)です。

したがって、利息が高い借入に頼った購入は手残り資金の確保が難しくなってしまいますので、できるだけ自己資金(現金)比率を高く保った形の購入が望ましいでしょう。

とはいえ、現金購入した軍用地を担保に低利で新たな借り入れをしつつ、保有軍用地を広げていくという考え方は成り立つと思います。

実際、借入をうまく活用して年間7億円も軍用地投資に成功している投資家さんがいらっしゃるとの記事が出ており、興味深く拝見しました。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/miura/20.html

2千数百万円を現金で投資、4千数百万円以上のリターンを目指す

40年後、私は80歳を超えていますので、ほぼ一生保有するようなものですが、単純計算で40年保有すれば、借地料合計が2200万円(※1※2値上がり分想定せず)、購入価格同価で売却できれば、さらに元本2千数百万円が加わって、4千数百万円リターンする算段です。

投資は時間との闘いであり、投資開始時期が若ければ若いほど有利とされているのは、多くの方がご存知かと思います。

このブログは私と同じ40代、50代以上の方を想定して書かせていただいていますが、我々のような団塊ジュニアの世代でも、まだ30年前後の投資期間ならば、我々にもかろうじて残されているわけで、その我々に残された期間を有効活用できる数少ない機会が軍用地投資だと思っています。

30、40年間借地料をのんびりと貰い続けながら、その後は子供に土地を相続(※3)させるなり、売却して何かしらの資金(きっと医療費や介護費用とかなんでしょうかね)の足しにするなりすればいいだけです。

 ※1.米軍基地軍用地借地料は年々1%強程値上がりするのがこれまでの傾向ですので、40年保有することで実際の借地料は上記を上回る可能性が高いです。売買価格も年々上昇傾向となっています。

 ※2.ただし、日本国としては財政上の問題から米軍基地の軍用地料を抑えたい意向があるようなので、呑気に今迄通り軍用地の借地料が必ず上がり続けるともいえないと思います。

※3.購入する場所にもよりますが、軍用地は固定資産評価額が抑えられるために、相続対策の金融商品としても有力です。

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引用元:https://www.sankei.com/politics/news/160104/plt1601040003-n1.html

軍用地購入までの流れ - シンプルだけど(一見不安な)即断即決が肝要となる

金融機関からの借り入れがなく、全額自己資金で軍用地を購入するならばプロセスそのものは単純です。沖縄に住んでいない私のような者でも、訪沖することなくすんなりと電話、通信手段(メールと書類の郵送)のみで軍用地購入が完了しました。

実際の流れは下記のような感じで、かなりシンプルに行われます。

  1. 軍用地を扱う不動産業者から情報を仕入れる
  2. 即断即決で買付希望を伝える
  3. 購入希望軍用地の詳細情報を精査する
  4. 契約書の締結と司法書士の選定
  5. 資金移動日の設定、資金移動、不動産登記内容の確認

特にプロセスの2と3が特徴的で、軍用地投資の場合は物件の細かな内容をあれこれ調べて資料をもらってから後に買付希望を出すのではありません。

狙っている場所(例:嘉手納飛行場に限定して買う、など)の物件が出たら、即断即決で買付希望を出してから、その後にじっくり具体的な物件内容を調べるという順序になるのが普通です。

ふつうの土地売買取引ならば真逆のプロセスであり、あまりに拙速で危険極まりない順番といわれるでしょうね。

しかし、軍用地投資の場合は、その金融商品として手堅さを背景に購入者ニーズがリーマンショック以降爆発的に高くなっており、市場に流れた情報にはすぐに買付希望者が殺到してしまいます。

更に、実際に手にした土地に自分自身が出向いたりすることは不可能(米軍基地、自衛隊基地ですから立ち入り禁止です)ですので、現地調査などはすっとばしてすべてを書面、もしくは土地の場所そのもので判断するしかありません。

ですから、とにかくほしい場所の軍用地情報が流れたら、まず手を上げること。

その後に契約を実際に結ぶかどうかを熟考すればいいわけです(買付申請をしても、必ず売買契約しなければならないわけではありません)。

では軍用地購入の具体的なプロセスについて説明していきましょう。

1.軍用地を扱う不動産業者から情報を仕入れる

なにはともあれ、売却される土地が市場に出てこないと話になりません。

軍用地は即断即決で売買が行われているうえ、米軍基地という非常にセンシティブな利用目的の土地売買案件ですから、そもそもの売却案件が少ないことに加えて、あまり表に売却情報が出てこないともいわれます。

そんな条件の中で1番簡単に物件情報を仕入れるのは、軍用地を扱う不動産業者のメルマガ(軍用地売買専用メルマガなどが存在しています)や新着情報、沖縄地方新聞に掲載される軍用地売買広告を頼りに、ほしい物件が現れるのを待ち続けるのが定番です。

軍用地売買業界の有名どころとしては「とまとハウジング(浦添市)」「開南コーポレーション(那覇市)」2社のメルマガでしょう。

各不動産会社にはメルマガが配信する定刻がおおよそ決まっていることも多く、軍用地購入希望者はその時間に必ずメールチェックすることをお勧めします。

たとえば、上記「とまとハウジング」ならば朝9時前(もしくは前夜に情報発信、電話予約は翌日朝9時~)、「開南コーポレーション」なら夕方5時30分頃にメール配信されることが多いですね。

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軍用地売買情報のメルマガ例

www.tomato-okinawa.com

www.kainanco.jp

また、軍用地売買広告は単純に「沖縄タイムス」「琉球新報」の紙面(電子版)に普通に掲載されています。

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画像引用:https://www.lifehacking360.com/3876/

www.okinawatimes.co.jp

ryukyushimpo.jp

 

 更にアグレッシブな投資家の中には、規模の大小問わず沖縄の不動産会社に電話をかけまくり、「物件が出たら連絡してほしい」と顔を売る人や、「軍用地買います」といった広告を出している業者に連絡をして、売却者がでたらすぐ連絡をしてほしい、とコンタクトをとっている人もいると聞きます。

また、Googleの検索トップに引っかかってこないような弱小不動産屋さんのほうが、案外掘り出し案件を持っていたり、相場より安い価格(軍用地取扱いになれていないため)で案件を開示していたりするケースも見られるようです。

2.即断即決で買付希望を伝える

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不動産買付証明書

 

買付希望は必ず電話で先方に伝えるようにします。

メールで買付希望を出しても、100%近い確率でライバル購入者に先を越されてしまうでしょう(人気地域の物件であればあるほど)。

購入希望者の順列が1位ならば、まずは一安心。先方からメールやファックスで送られてくる買付証明書に必要事項を購入して、送り返せばOKです。

また、この段階で順位が2位、3位でもあきらめる必要はありません。融資が下りないといったような理由で、1位の方が早々に購入辞退をするケースは珍しくないからです。

実際、私が今回購入した軍用地も2位の買付順位でしたが、1位の方に融資が下りなかったようでして、私に購入機会が回ってくることになりました。

現金購入者はこういったときに強いのは言うまでもありません。

3.購入希望軍用地の詳細情報を精査する

不動産業者から送られてくる軍用地物件の具体的な情報に関する書面を精査します。最低限見ておきたいのは1.航空写真 2.不動産登記簿謄本 3.土地賃借料算定調書の3つでしょう。

3-1.航空写真

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航空写真資料の例

購入予定軍用地の航空写真です。

実際に現地に赴いても軍用地への立ち入りは不可能ですので、あくまで航空写真で購入予定場所の確認を行うことになります。

3-2.不動産登記簿謄本

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言わずと知れた謄本です。

不動産会社の販売資料と実際の登記内容に差異がないかどうかをチェックします。所在地住所はもちろんですが、敷地面積や所有者の確認(共有物件でないかどうか含む)をしておく必要があるでしょう。

 

3-3.土地賃借料算定調書および土地明細書

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土地賃借料算定調書の例

軍用地を所有することによって、国からいくらの賃借料が得られるかを不動産会社の開示情報と比べて相違がないかチェックします。

また、地目のチェックも必須です。

とくに返還予定の可能性がある軍用地については、地目が重要な意味合いを持ってきます。

軍用地は返還されないほうが投資家としては賃借料を得られ続けるのでありがたいのですが、政情によっては基地が日本国に返還される可能性も0ではないため、いざ返還されたときに、単なる山林ではその後の利用価値に疑問符が付く可能性があります。

したがって、地目が「宅見(宅地見込み地)」だったり、そもそも那覇市のような不動産価値の高い場所にある物件ならば、万が一の返還時にも資産価値下落が防げる可能性が大きくなります。

むしろ、現在の普天間基地のように返還後の利用価値上昇が期待され、土地価格がガンガン吊り上るような可能性もあるでしょう。

3-4.その他

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固定資産公課証明書の例

司法書士や不動産会社に支払う手数料、仲介料や固定資産税の日割り計算などの詳細に関する書面(費用計算書、固定資産公課証明書など)も、不動産会社によってはすぐに算定して送ってくれますので、諸経費見積もりの参照とします。

4.契約書の締結と司法書士の選定

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売買契約書の例

購入予定地の情報に差異がなければ、不動産会社に契約書等を郵送で送付してもらった上で必要事項に記入、返送することになります。

記入が求められる書面としては

  • 契約書(2通分)
  • 地主会提出用書類(委任状、振込依頼書、同意書、念書)
  • 所有権移転登記に使用する委任状(司法書士用)
  • 印鑑証明書
  • 住民票抄本
  • 写真つき身分証コピー
  • 借地料振込先予定の金融機関通帳コピー
  • 借地料戻し分受領の領収書(契約時期によりない場合あり)

などでしょう。

契約書は事前に文面フォーマットをメール添付資料で送ってもらうと、遠方の購入者は内容チェックがスムーズになります。

割り印は表裏に必要なことが多いので忘れないでください(遠方の方はやり直しがないよう、押印箇所についてはダブルチェック、トリプルチェックが必須です)。

また、司法書士は軍用地売買の登記になれている方がいいので、不動産会社が推薦する司法書士を選任してかまいません(ただし、2~3万円ほど手数料が相場より高い)。

5.資金移動日の設定、資金移動、不動産登記内容の確認

あとは売主と不動産会社が連絡の上、実際の資金移動日に入金をすませ、司法書士から新たな不動産登記簿謄本を入手、所有者が自分に移転したことを確認します。

特に私のような、実際の契約現場(沖縄)に足を運ばず、遠方で売買をする方は入金後の所有権移転確認チェックが大事ですので、必要ならば司法書士任せではなく、自分自身で謄本を取り寄せて内容チェックするくらいの気持ちでいるべきです(私は少なくともそれくらいのチェックは行うようにしています)。

国策に売りなし - まさに軍用地のためにあるような言葉

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さて、非常に簡単ながら私が実際に購入した軍用地の売買プロセスについてご説明させていただきました。

文章にするとなかなか面倒な作業に見えてしまいますが、実際はまるで通販商品を購入するくらいの勢いと簡単な手続きで事が運んでしまいます。

安いもので数百万、多くが1000万~2000万位の土地売買契約の割にはとてもシンプルで最初はびっくりしてしまうと思いますが、これだけでローリスク、ミドルリターンの投資が長期間にわたって行えるならば、こんなに楽な話はありません。

私は個人的に配当金狙いの米国株投資も少額(1000万程)ながら行っていますが、元本増減のボラティリティにはやっぱり心がやられてしまうことがあります。

しかし、軍用地投資に限っては(現状は)賃借料、売買相場ともに右肩上がりが戦後続いていますので、今後においてもその状況が続いてくれれば…と説に期待しています。

少なくとも、日米同盟が今後も続く限り、その可能性はとても高いと考えます。

株をやっている方は「国策(関連株)に売りなし」という言葉を聞いたことがあると思いますが、軍用地にも正志それは当てはまる言葉ではないでしょうか。

あなたも軍用地購入のような国策投資をはじめてみてはいかがでしょうか。